私たちにできること

住み替えを実現させるためのサポート

資産や不動産はあるだけで税金がかかり、年金暮らしの老後には大きな負担になってくるというケースはとても多いです。より良い住み替えと、資産周りの整理は、安心して暮らすことができる環境づくりでもあります。
住み替えをお考えの場合、実際にどんな方法が最適かを判断するには、各専門家からの知見がとても重要となってきます。土地の売買、税理士、サービス住宅、介護施設など、JSSAは、お一人お一人の状況に合わせた、より良い住み替えの方法を導くためのコンシェルジュとしてサポートをいたします。

住み替えを実現させるためのサポートの事例

住み替え 空き家（3000万控除適応の留意点）

質問自宅から老人ホームへの住み替えについて

数年前に主人を亡くし、現在一戸建ての自宅に一人で住んでいます。最近、足腰が弱ってきて、２階にある寝室と１階にあるダイニングとの上り下りや、庭の手入れなどがかなり負担になってきました。

子供は息子が１人おりますが、お嫁さんなどへの気兼ねしながら同居するのも嫌なので、できれば老人ホームなどへ住み替えたいと思っています。

もし、老人ホームへ住み替える場合、自宅を売らなくても入居資金は捻出できそうですが、最近は空き家問題がよくニュースで取り上げられています。老人ホームに入居後、自宅を空き家にしておくと何か問題があるのでしょうか。

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回答

配偶者の方に先立たれ、お一人になって、ご自宅での生活に不安を抱えていらっしゃる高齢者は非常に多く、私どもでも良くご相談を受けます。

「老人ホームに入居後、自宅を空き家にしておくと何か問題があるか？」というご質問についてですが、ポイントはいくつかあります。

まず、自宅に関して、もし今すぐには売らなくても将来売るかも知れないというお考えでしたら、自宅などの居住用財産を売却した時の３０００万円特別控除について着目する必要があります。これは、本来、不動産を売却した時に課税される所得税と住民税を、居住用の不動産については売却益（買った時と売った時の差額）が３０００万円まででしたら免除しますという制度です。この特例がもし使えないとすると、所得税と住民税を合計した税率は約１４％となりますので、仮に譲渡益が３０００万円出たとすると税額は約４２０万円ということになります。この特例が受けられるか受けられないかは自宅を売却する際に非常に大きな問題です。

例えば、老人ホームに住み替えをされる時に、自宅をすぐには売らずに空き家の状態にしておいたとします。そして、その後自宅を売却したが空き家にしていた期間が３年を超えた場合、３０００万円特別控除の適用を受けられなくなる可能性があります。また、近年空き家対策特別措置法が施行されましたことにより、行政から特定空き家の指定を受けると、実際に土地の上に建物があったとしても、敷地の固定資産税が６倍になってしまったり、行政代執行による強制的な取り壊しの対象となってしまう可能性があります。

私どもでは、老人ホームなどに熟知した複数の紹介センターと業務提携しておりますので、ご相談いただければ連携して入居先の選定、ご自宅の売却、入居後にご本人を支援する法的枠組み作り、将来相続でご家族が争わないためのご提案など、総合的に高齢者の住み替えを支援しております。

気になる事などありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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3000万円控除適用のタイムリミット

3000万円控除適用のタイムリミット

住み替え 自宅・実家の売却

質問自宅の名義が亡くなった父のままです。母の老人ホームの入居資金のために、実家を売却したいのですが、どうすればよいでしょうか。

数年前に父が亡くなり、一軒家の実家で一人暮らしている母と話し合って、私たちが住んでいる街にある老人ホームへ住み替えてもらうことにしました。老人ホームへの入居資金を捻出するために、実家を売却したいのですが、土地と建物の名義が亡くなった父のままです。近くの不動産業者に相談したところ、このままでは売れないと言われました。どうすれば良いのでしょうか？

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回答

今回のケースは、不動産の名義が亡くなったお父様のままというお話しですが、故人の名義のままでは不動産は売却できません。通常、相続は、遺言があれば遺言の指定に従った「指定相続」になり、遺言が無ければ「法定相続」となります。

遺言が無い「法定相続」の場合は、亡くなった方の法定相続人全員による話し合い（遺産分割協議）を行ない、遺産の分け方について法定相続人全員が合意して初めて遺産の分割ができるようになります。

当協会では、お客様には印鑑証明書をご用意いただくだけで、戸籍調査から始まる一連の相続手続きや遺産分割協議書の作成、不動産の売却などのお手伝いをしております。

また、提携先との連携により老人ホーム探しのお手伝いや、ご実家の不要な家財の処分、引越し業者のご紹介など多岐に渡る問題を同じ窓口、同じ担当者で一括対応しております。

ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

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住み替え 施設選び

質問自宅から老人ホームへの住み替えについて

数年前に主人を亡くし、現在一戸建ての自宅に一人で住んでいます。最近、足腰が弱ってきて、２階にある寝室と１階にあるダイニングとの上り下りや、庭の手入れなどがかなり負担になってきました。

子供は息子が１人おりますが、お嫁さんなどへの気兼ねしながら同居するのも嫌なので、できれば老人ホームなどへ住み替えたいと思っています。

どのような施設が自分には良いのか分かりません。

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回答

配偶者の方に先立たれ、お一人になって、ご自宅での生活に不安を抱えていらっしゃる高齢者は非常に多く、私どもでも良くご相談を受けます。

「どのような施設が自分には良いのかも良く解らない」とのご質問ですが、先ほど申し上げましたように、老人ホームは「特別養護老人ホーム」、民間の介護付き老人ホーム、認知症の方が入居する「グループホーム」、まだお元気な方が自立して生活するための高齢者向け賃貸マンションである「サービス付き高齢者向け住宅」など非常に多くの種類がり、その施設によって提供される介護サービスの内容や対応できる入居者の内容に違いがあります。

私どもでは、老人ホームなどに熟知した複数の紹介センターと業務提携しておりますので、ご相談いただければ連携して入居先の選定、ご自宅の売却、入居後にご本人を支援する法的枠組み作り、将来相続でご家族が争わないためのご提案など、総合的に高齢者の住み替えを支援しております。

気になる事などありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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住み替え 施設探し

質問最近、高齢者の孤独死の問題がニュースで取り上げられています。私も単身で不安なので、高齢者向け住宅などへの住み替えを検討しています。どのような所を選べば良いのでしょうか？

私は数年前に主人を亡くし、現在一戸建てに一人で住んでいます。寝室が２階にあるので毎日階段の上り下り必要なのですが、最近はそれも段々辛くなってきました。今は介護が必要な訳ではありませんが、最近は元気な高齢者向けの賃貸住宅などもあるという話を聞きました。どのようにして選んだら良いのかがわりません、何かアドバイスをいただけますでしょうか。

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回答

単身高齢者の方で将来に不安を感じている方が、近年多くなってきています。一般的に、加齢とともに足腰が弱ってきたなどの理由で、自宅での生活がこれまで通りできなくなってくるケースは多いようです。

施設の選び方についてですが、実際に施設見学などに行くと、どうしてもみなさん建物や設備などのハードの部分に目が行きがちですが、入居後に重要なのは、どのようなスタッフがいて、どのようなサービスを提供してくれるのか、また、どのような入居者がいて、どのように生活しているのか等々、むしろソフトの部分が大事だと思います。

しかし、このような施設選びの際に大事なポイントを自分で情報収集して判断するのは、難しいものです、そういう時は、これまで自社で紹介した入居者からのヒアリング情報などを蓄積し、様々な施設の情報をたくさん持っていて、入居希望者の方とその施設のマッチングについてアドバイスをくれる中立的立場の紹介センターの存在は、非常に頼りになります。もし、ご自分で中々判断が出来ないということであれば、そのようなサービスを利用されると良いのではないかと思います。

また、現在はお元気でも、入居後にお身体の状態の変化や認知症などで判断能力に問題が出てしまうことも考えられます。そういった場合に備えて、お身内の方など信頼できる方との間で財産管理や任意後見の契約を交わしておく、相続やご自身の葬儀などに関してもあらかじめ遺言などでこうして欲しいといった希望を書いておかれると良いのではないかと思います。

私どもでは、老人ホームなどに熟知した複数の紹介センターと業務提携しておりますので、ご相談いただければ連携して入居先の選定、ご自宅の売却、入居後にご本人を支援する法的枠組み作り、将来相続でご家族が争わないためのご提案など、総合的に高齢者の住み替えを支援しております。

気になる事などありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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住み替え 認知症

質問主人が認知症なのですが、主人名義の自宅を売却するには、どうすれば良いでしょうか？

自宅を売却して施設に住み替えることを考えています。ただ、自宅不動産の名義人である主人は、最近認知症の症状が進んでしまい、私や子供達のこともわらなくなっています。このままの状態では不動産の売却ができないと聞きましたが、どのようにすれば良いのでしょうか？

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回答

今回のケースでは、不動産の名義人であるご主人が認知症で、判断能力が低下している常況ということですから、不動産などの売買に際してご主人が当事者として契約を締結することはできません。これは契約が有効に成立するためには、契約当事者に「意思能力」があることが必要とされるためです。

ですから、ご主人のように認知症等で意思能力が低下している方の場合、ご主人の代わりにそのような判断をしてくれる成年後見人を家庭裁判所に選任してもらう必要があります。

今回のケースでは、ご主人は既に判断能力が低下して、かつ、任意後見などのご準備もされていないとのことですので、家庭裁判所に対して法定後見の申立てを行い、成年後見人を選任してもらう必要があります。

成年後見人が選任された後、ご自宅の売却が可能になりますが、自宅などの居住用財産を処分する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。したがって、通常の不動産売買に比べて時間と手間が余計にかかることになります。

最近では、ご本人がまだお元気なうちに任意後見契約と併せて財産管理委任契約を公正証書で作成し、将来の不安に備える方も増えています。財産管理委任契約とは、信頼できるお身内の方などに役所や銀行、郵便局などの窓口に行って、代わりにお金の出し入れや各種手続きをサポートしてもらったりするための契約です。

近年、金融機関をはじめとする各種の窓口でご本人確認などが厳格になり、このような契約を締結しないで誰かが代わりにお手伝いしようとすると、そのたびに委任状を用意したり、委任状を持って行ってもスムーズに対応してもらえなかったりと、お願いする側もされる側も非常に負担が大きくなります。ですから、財産管理委任契約書を事前に準備して、将来の不安に備えておくのはとても有効だと思います。

当協会では、任意後見契約や財産管理委任契約の作成サービスを行っております。また専門家が問題解決に向けたアドバイスも行っておりますので気になる事がありましたら、ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

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財産管理委任契約を公正証書に

財産管理委任契約を公正証書にしておくと便利です！

住み替え 独居

質問自宅の名義が亡くなった父の名義のままです。

数年前に妻に先立たれ、現在は自宅で一人暮らをしています。デイサービスや食事の宅配サービスなどを利用して何とか生活しています。最近、家の中で転倒して怪我をしてしまい、それ以来自宅での一人暮らしに不安を覚えるようになりました。

できれば、自宅を売却して老人ホームにでも行きたいと思っておりますが、現在の自宅は父から相続したもので、土地と建物の名義が父の名義のままになっています。

今後、自宅を売却する場合、何か問題がありますでしょうか？

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回答

ご自宅の土地と建物の名義が亡くなったお父様の名義のままとのお話ですが、相談者さまにはご兄弟はいらっしゃるでしょうか？それによって問題解決の難易度が、変わって参ります。

もし、相談者さまがご兄弟のいらっしゃらない一人っ子であれば、あまりご心配なさる必要はございません。その場合、相談者さま一人の意思で相続手続きを進めることができます。

しかし、ご兄弟がいらっしゃって、かつ、お父様の遺言書などが無い場合ですと、ご兄弟全員（ご兄弟が既にお亡くなりになっている場合は、そのお子さんである甥や姪など）で遺産分割協議を行い、相続人全員の合意を得たうえで相続手続きを進める必要があります。

また、古い時代の相続が手続きを行わないまま放置されているケースでは、被相続人がお亡くなりになった時点の法令が適用されますので、場合によっては現在の相続法のルールと違うルールに基づいて、相続の手続きを進めなければならないケースもございます。

もし、ご自宅などの名義が故人のままという方がいらっしゃいましたら、できるだけ早めに相続手続きをされることをお勧めします。

私どもでは相続問題と不動産売買を一括してご相談に乗り解決のお手伝いをすることができます。また、提携先との連携により老人ホーム探しのお手伝いや、ご自宅の不要な家財の処分、引越し業者のご紹介など多岐に渡る問題を同じ窓口、同じ担当者で一括対応しております。

ぜひ、お気軽にお問い合わせください。

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